Nedávno se na nás obrátil klient, kterému řešíme hlavně podnikatelská rizika a korporátní právo, se zajímavým soukromým dotazem. Zajímalo ho vyřešení financování jeho společného soužití s přítelkyní (správně terminologicky bychom měli nejspíš říct družka/druh, ale bohužel nám tyto termíny nějak skřípou mezi zuby). Hlavní otázkou klienta bylo, jak bude vypadat jeho finanční přispění do majetku přítelkyně – jaký bude mít charakter, jak se bude vyvíjet jeho hodnota, jak jej bude moci „vypořádat“ po případném zániku vztahu. Konkrétně chtěl v tomto nesezdaném partnerství finančně přispět na výstavbu domu na pozemku své přítelkyně, přičemž postavená nemovitost by dle jejich dohody měla náležet výlučně přítelkyni. Klíčovou otázkou tedy bylo, jak zajistit jeho právní ochranu, pokud by se vztah rozpadl.
Pojďme na to od začátku a řekněme si, že je velice dobré v dnešní době mluvit a probírat i finanční otázky v rámci partnerského vztahu. Jelikož počet nesezdaných párů roste a v jejich rámci přirozeně vznikají jisté majetkové právní vztahy, které však zákon komplexně neřeší, např. podobně jako společné jmění manželů v manželství. Finanční přispění partnera může mít mnoho podob. Může Vám „přispět“ na kupní cenu za úhradu bytu, může finančně pomoci s rekonstrukcí zaplacením za řemeslnické práce či poskytnutím finančních prostředků přímo partnerovi nebo může koupit movitou věc, kterou umístíte ve své nemovitosti. Toto všechno jsou vzájemné majetkové právní vztahy, které je nutné při případném rozchodu objasnit. A zatímco zakoupený televizor odnesete, poskytnuté finanční prostředky či nemovitost, takto jednoduše „odnést“ nelze.
Pokud si nyní říkáte, že je to věc, která se Vás netýká, protože jste si to s partnerem řekli přeci jednou u skleničky vína na začátku vztahu, tak zde jen upozorníme na rozhodnutí Nejvyšší soudu sp. zn. 22 Cdo 4201/2018 kde soud zdůraznil, že neformální dohody mohou vést k právním nejistotám. Na počátku vztahu partnerům dohoda přijde jako jasné řešení, avšak při rozchodu, se nemusí jejich vůle tak snadno potkat.
Jaké jsou tedy případná řešení výše popsané situace a případně i řešení, které se nabízejí obecně? Dovolujeme si v krátkosti shrnout pouze řešení, která mají předcházet konfliktním situacím a nebudeme tedy analyzovat způsoby řešení sporů, které nastupují v případě, že zde nebyla žádná předcházející dohoda.
Smlouva o zápůjčce
Uzavření smlouvy o zápůjčce mezi klientem a jeho přítelkyní je základní krok. Smlouva musí jasně říct, že finanční prostředky jsou zápůjčkou, nikoliv darem. Taková smlouva by měla zahrnovat podmínky splácení, úroky a sankce za její nedodržení. Pokud je poskytována zápůjčka pro určitý účel, například výstavbu nemovitosti, je vhodné tento účel jasně ve smlouvě stanovit a definovat.
Určitě doporučujeme do této smlouvy zavést také zajišťovací institut zákazu zcizení a zatížení bez předchozího písemného souhlasu partnera, který příslušné finance poskytl. Toto právo může být také upraveno jako věcné právo a zapsáno tak do katastru nemovitostí. A čemu zákaz zcizení a zatížení je? Jednoduše řečeno bude Váš partner při prodeji, zástavě či jiné dispozici s nemovitosti potřebovat Váš souhlas.
Smlouva o výstavbě
Další možností je smlouva o výstavbě, kde bude uvedeno, že klient poskytne finanční prostředky na stavbu domu. Tato smlouva by měla zahrnovat ustanovení o vyrovnání investice v případě rozchodu, například formou finanční kompenzace zvýšené o konkrétní zhodnocení.
Spoluvlastnictví
Alternativně mohou partneři zvážit spoluvlastnictví nemovitosti. Tím by klient měl právní nárok na část nemovitosti. To však vyžaduje zápis obou partnerů jako spoluvlastníků v katastru nemovitostí. V případě ukončení vztahu pak partner neztrácí vlastnictví svého spoluvlastnického podílu a byla by nutná dohoda, popř. zásah soudu, aby došlo k jinému vypořádání.
Podíl na investici
Ve smlouvě lze specifikovat podíl na investici, kde bude jasně stanoven podíl klienta na hodnotě domu v poměru k jeho finančním příspěvkům. V případě rozchodu by měl nárok na odpovídající část hodnoty domu.
Co je zajímavou a úsměvnou otázkou jakékoliv dohody nesezdaného páru je okamžik ukončení vztahu, na ten je totiž chtějí partneři prakticky většinou navázat splatnost případných finančních vyrovnání, kompenzací a vrácení zápůjček. Bohužel může nastat situace, kdy tento okamžik je chápan každou dotčenou stranou rozdílně a zákon nám v tomto ohledu odpověď na otázku, kdy došlo k rozchodu, nedává.
Pro případ pochybností o ukončení vztahu je klíčové mít jasně definované podmínky a postupy, a proto doporučujeme do dohody uvést:
- Definice ukončení vztahu: Ve smlouvě specifikujte, co bude považováno za ukončení vztahu (např. fyzické odstěhování jednoho z partnerů nebo formální oznámení o ukončení vztahu).
- Povinnost oznámení: Stanovte povinnost písemného oznámení o ukončení vztahu. Smluvní vztahy se přestanou řídit od data doručení tohoto oznámení.
- Postup při rozchodu: Specifikujte, jak bude řešena investice v případě ukončení vztahu – například vyplacení investovaných prostředků nebo prodej nemovitosti a rozdělení výtěžku.
- Mediace nebo rozhodčí řízení: Stanovte, že v případě sporu bude řešení hledáno prostřednictvím mediace nebo rozhodčího řízení.
Závěr
Pečlivé právní ošetření investic do nemovitosti je nezbytné pro ochranu obou partnerů. S jasně formulovanou smlouvou lze předejít mnoha problémům a zajistit spravedlivé vypořádání v případě rozchodu. Pokud máte podobný problém nebo potřebujete právní poradenství, neváhejte nás kontaktovat. Jsme zde, abychom Vám pomohli.
