Jak ochránit investice do nemovitosti ve vztahu druha a družky?

Jak ochránit investice do nemovitosti ve vztahu druha a družky?

Nedávno se na nás obrátil klient, kterému řešíme hlavně podnikatelská rizika a korporátní právo, se zajímavým soukromým dotazem. Zajímalo ho vyřešení financování jeho společného soužití s přítelkyní (správně terminologicky bychom měli nejspíš říct družka/druh, ale bohužel nám tyto termíny nějak skřípou mezi zuby). Hlavní otázkou klienta bylo, jak bude vypadat jeho finanční přispění do majetku přítelkyně – jaký bude mít charakter, jak se bude vyvíjet jeho hodnota, jak jej bude moci „vypořádat“ po případném zániku vztahu. Konkrétně chtěl v tomto nesezdaném partnerství finančně přispět na výstavbu domu na pozemku své přítelkyně, přičemž postavená nemovitost by dle jejich dohody měla náležet výlučně přítelkyni. Klíčovou otázkou tedy bylo, jak zajistit jeho právní ochranu, pokud by se vztah rozpadl.

Pojďme na to od začátku a řekněme si, že je velice dobré v dnešní době mluvit a probírat i finanční otázky v rámci partnerského vztahu. Jelikož počet nesezdaných párů roste a v jejich rámci přirozeně vznikají jisté majetkové právní vztahy, které však zákon komplexně neřeší, např. podobně jako společné jmění manželů v manželství. Finanční přispění partnera může mít mnoho podob. Může Vám „přispět“ na kupní cenu za úhradu bytu, může finančně pomoci s rekonstrukcí zaplacením za řemeslnické práce či poskytnutím finančních prostředků přímo partnerovi nebo může koupit movitou věc, kterou umístíte ve své nemovitosti. Toto všechno jsou vzájemné majetkové právní vztahy, které je nutné při případném rozchodu objasnit. A zatímco zakoupený televizor odnesete, poskytnuté finanční prostředky či nemovitost, takto jednoduše „odnést“ nelze.

Pokud si nyní říkáte, že je to věc, která se Vás netýká, protože jste si to s partnerem řekli přeci jednou u skleničky vína na začátku vztahu, tak zde jen upozorníme na rozhodnutí Nejvyšší soudu sp. zn. 22 Cdo 4201/2018 kde soud zdůraznil, že neformální dohody mohou vést k právním nejistotám. Na počátku vztahu partnerům dohoda přijde jako jasné řešení, avšak při rozchodu, se nemusí jejich vůle tak snadno potkat.

Jaké jsou tedy případná řešení výše popsané situace a případně i řešení, které se nabízejí obecně? Dovolujeme si v krátkosti shrnout pouze řešení, která mají předcházet konfliktním situacím a nebudeme tedy analyzovat způsoby řešení sporů, které nastupují v případě, že zde nebyla žádná předcházející dohoda.

Smlouva o zápůjčce

Uzavření smlouvy o zápůjčce mezi klientem a jeho přítelkyní je základní krok. Smlouva musí jasně říct, že finanční prostředky jsou zápůjčkou, nikoliv darem. Taková smlouva by měla zahrnovat podmínky splácení, úroky a sankce za její nedodržení. Pokud je poskytována zápůjčka pro určitý účel, například výstavbu nemovitosti, je vhodné tento účel jasně ve smlouvě stanovit a definovat.

Určitě doporučujeme do této smlouvy zavést také zajišťovací institut zákazu zcizení a zatížení bez předchozího písemného souhlasu partnera, který příslušné finance poskytl. Toto právo může být také upraveno jako věcné právo a zapsáno tak do katastru nemovitostí. A čemu zákaz zcizení a zatížení je? Jednoduše řečeno bude Váš partner při prodeji, zástavě či jiné dispozici s nemovitosti potřebovat Váš souhlas.

Smlouva o výstavbě

Další možností je smlouva o výstavbě, kde bude uvedeno, že klient poskytne finanční prostředky na stavbu domu. Tato smlouva by měla zahrnovat ustanovení o vyrovnání investice v případě rozchodu, například formou finanční kompenzace zvýšené o konkrétní zhodnocení.

Spoluvlastnictví

Alternativně mohou partneři zvážit spoluvlastnictví nemovitosti. Tím by klient měl právní nárok na část nemovitosti. To však vyžaduje zápis obou partnerů jako spoluvlastníků v katastru nemovitostí. V případě ukončení vztahu pak partner neztrácí vlastnictví svého spoluvlastnického podílu a byla by nutná dohoda, popř. zásah soudu, aby došlo k jinému vypořádání.

Podíl na investici

Ve smlouvě lze specifikovat podíl na investici, kde bude jasně stanoven podíl klienta na hodnotě domu v poměru k jeho finančním příspěvkům. V případě rozchodu by měl nárok na odpovídající část hodnoty domu.

Co je zajímavou a úsměvnou otázkou jakékoliv dohody nesezdaného páru je okamžik ukončení vztahu, na ten je totiž chtějí partneři prakticky většinou navázat splatnost případných finančních vyrovnání, kompenzací a vrácení zápůjček. Bohužel může nastat situace, kdy tento okamžik je chápan každou dotčenou stranou rozdílně a zákon nám v tomto ohledu odpověď na otázku, kdy došlo k rozchodu, nedává.

Pro případ pochybností o ukončení vztahu je klíčové mít jasně definované podmínky a postupy, a proto doporučujeme do dohody uvést:

  • Definice ukončení vztahu: Ve smlouvě specifikujte, co bude považováno za ukončení vztahu (např. fyzické odstěhování jednoho z partnerů nebo formální oznámení o ukončení vztahu).
  • Povinnost oznámení: Stanovte povinnost písemného oznámení o ukončení vztahu. Smluvní vztahy se přestanou řídit od data doručení tohoto oznámení.
  • Postup při rozchodu: Specifikujte, jak bude řešena investice v případě ukončení vztahu – například vyplacení investovaných prostředků nebo prodej nemovitosti a rozdělení výtěžku.
  • Mediace nebo rozhodčí řízení: Stanovte, že v případě sporu bude řešení hledáno prostřednictvím mediace nebo rozhodčího řízení.

Závěr

Pečlivé právní ošetření investic do nemovitosti je nezbytné pro ochranu obou partnerů. S jasně formulovanou smlouvou lze předejít mnoha problémům a zajistit spravedlivé vypořádání v případě rozchodu. Pokud máte podobný problém nebo potřebujete právní poradenství, neváhejte nás kontaktovat. Jsme zde, abychom Vám pomohli.

Nevíte si rady a potřebujete poradit?

Neváhejte se na mě obrátit. Jsem tu pro Vás.

Picture of Mgr. Kateřina Selníková
Mgr. Kateřina Selníková

Jsem právnička specializující se na korporátní právo, obchodní právo, akvizice, investice a pracovní právo. Absolvovala jsem právnickou fakultu Univerzity Karlovy v Praze. Již během studia jsem začala svoji kariéru v renomované pražské advokátní kanceláři KŠD Legal. Dále jsem své znalosti rozvíjela na Ministerstvu spravedlnosti České republiky a u soudního exekutora. Po dokončení vysokoškolského vzdělání jsem se připojila k advokátní kanceláři V4 Legal. Během 5 let strávených v této kanceláři jsem postupně stoupala v hierarchii, až jsem dosáhla pozice vedoucího advokáta pro Českou republiku, při níž jsem vedla tým talentovaných kolegů. V roce 2021 jsem se rozhodla osamostatnit a zaměřit se na pomoc podnikatelům v rozvoji jejich vizí a inovací. Mým cílem je poskytovat právní řešení, která jsou nejen efektivní a bezpečná, ale také přizpůsobená Vašim individuálním potřebám a cílům. V roce 2023 jsem začala psát blog, kde bych ráda poskytla cenné informace, rady a tipy v oblasti práva a legislativy.

Nenechte si ujít
Nastavení cookies

Soubory cookie používáme k zajištění základních funkcí webu a ke zlepšení vašeho uživatelského zážitku. Souhlas pro každou kategorii můžete kdykoliv změnit.

Nezbytně nutné soubory cookies

Tyto soubory cookie jsou nezbytné pro správné fungování našich webových stránek. Bez těchto souborů cookie by webové stránky nefungovaly správně.

Bezpečnostní cookies

Bezpečnostní soubory cookie umožňují ukládání informací souvisejících se zabezpečením, např. ověřování, ochrana před podvody a další prostředky na ochranu uživatele.

Personalizační cookies

Personalizační soubory cookie mohou používat soubory cookie třetích stran, které jim pomáhají přizpůsobit obsah a umožňují sledovat uživatele na různých webových stránkách a zařízeních.

Reklamní cookies

Reklamní cookies používáme my nebo naši partneři, abychom Vám mohli zobrazit vhodné obsahy nebo reklamy jak na našich stránkách, tak na stránkách třetích subjektů. Díky tomu můžeme vytvářet profily založené na Vašich zájmech, tak zvané pseudonymizované profily. Na základě těchto informací není zpravidla možná bezprostřední identifikace Vaší osoby, protože jsou používány pouze pseudonymizované údaje. Pokud nevyjádříte souhlas, nebudete příjemcem obsahů a reklam přizpůsobených Vašim zájmům.

Děkujeme za pomoc

Soubory cookies nám pomáhají řídit obsah stránky a reklamy tak, aby vyhovovaly vašim představám. Svou volbu můžete kdykoliv změnit kliknutím na nastavení soukromí v patičce webu.

Nebo
Více informací

Máte-li jakékoli dotazy týkající se používání souborů cookies a vašich voleb, kontaktujte nás prosím.

Nastavení soukromí

Soubory cookies nám pomáhají řídit obsah stránky a reklamy tak, aby vyhovovaly vašim představám. Svou volbu můžete kdykoliv změnit kliknutím na nastavení soukromí v patičce webu.